Bedeker klienta

Predať, kúpiť alebo prenajať nehnuteľnosť za pomoci realitných odborníkov Vám ušetrí predovšetkým čas a energiu a ich znalosti a skúsenosti Vám zabezpečia želaný výsledok. Skúsená realitná kancelária ponúka klientovi najefektívnejšie postupy pri predaji alebo prenájme. Ponúka komplexné služby, ktoré predstavujú najmä obchodné, administratívne a právne činnosti.

Maklér na úvod každého obchodného prípadu pripraví marketingovú stratégiu a určí spôsob komunikácie s potenciálnymi záujemcami. Obyčajne zvolí formu prostredníctvom osvedčených médií. Na trhu nájdete širokú ponuku tlačených realitných magazínov a kvalitných internetových portálov zameraných výlučne na obchodovanie s nehnuteľnosťami. Niektoré realitné spoločnosti využívajú na inzerciu danej nehnuteľnosti vlastný magazín, prípadne špecialne za týmto účelom zriadenú internetovú stránku alebo billboardovú reklamu. V prípade predaja väčších projektov, napr. nového bytového domu, súboru rodinných domov a podobne môže klient využiť i poradenské služby pri výbere banky či hypotekárneho makléra, zabezpečujúcich financovanie kúpy budúcimi zákazníkmi.

Najúčinnejšiu a najrýchlejšiu formu komunikácie so záujemcami však predstavuje priame oslovovanie. Realitné spoločnosti disponujú rôznymi databázami záujemcov, ktorých v prípade prijatia vhodnej ponuky dokážu ihneď kontaktovať a informovať o nových možnostiach. Z tohto dôvodu niektorí makléri pracujú so špeciálne vyvinutým softvérom, umožňujúcim pohodlné vyhodnocovanie dopytu a ponuky.

Realitné kancelárie preberajú na seba i časovo náročné administratívne služby, včítane prípravy potrebných dokumentov a akejkoľvek komunikácie so záujemcami. Jedná sa najmä o vyhotovenie podrobných ponukových listov k objektu, písomnú korešpodenciu so záujemcami, prípravu podkladov k zmluvným vzťahom ako sú listy vlastníctva, znalecké posudky, informácie od orgánov štátnej správy a podobne.

Dôležitou súčasťou balíka služieb klientovi je právny servis. Realitná kancelária sa aktívne zúčastňuje prípravy a tvorby jednotlivých zmlúv. Pracuje na dojednaní detailov a práve v tejto etape sa prejavia nadobudnuté skúsenosti makléra s prenájmom či predajom nehnuteľností, ktorý dokáže osvedčenými postupmi priviesť zmluvné strany k spokojnosti s uzavretým obchodom. Najväčšou prednosťou realitných maklérov sú obchodné zručnosti a prehľad o trhu. To je možné získať len rokmi praxe a zdokonaľovaním sa na organizovaných odborných seminároch a školeniach. V zastúpení klienta dokážu pri úvodných obhliadkach nehnuteľností so záujemcami preto primerane reagovať, pri rokovaniach zasa dokážu v záujme uzavretia obchodu využiť svoje skúsenosti

Výber realitnej kancelárie Venujte na úvod dostatok času starostlivému výberu realitnej kancelárie - vášmu budúcemu partnerovi pri realizácii predstáv o predaji alebo prenájme nehnuteľnosti. Ak máte v okolí priateľov a známych, ktorí v minulosti úspešne využili služby odborníkov, môžete sa spoľahnúť na ich doporučenie. Pozitívne referencie sú pre každého obchodníka najväčším ocenením a povzbudením do ďalšej práce a pre vás najjednoduchšou cestou ako získať spoľahlivého partnera. Ak však nemáte informácie, ktoré by Vás viedli priamo k skúseným maklérom, na trhu ich nájdete pomerne jednoducho. Odborné realitné médiá rôzneho druhu poskytujú množstvo kontaktov. Spôsob prezentácie realitnej kancelárie a jej zameranie podľa typu ponúkaných nehnuteľností vám napovie, kto môže byť vhodným kandidátom. Významným krokom pred konečným výberom je osobná návšteva realitnej kancelárie. Porozprávajte sa o vašich predstavách, informujte sa o všobecných podmienkach možnej spolupráce a získajte prehľad o ich skúsenostiach a odbornosti. Ak ste sa presvedčili o správnosti výberu realitnej kancelárie, pracovník (maklér) navrhne osobnú prehliadku nehnuteľnosti. Účelom je odborne zhodnotiť stav nehnuteľnosti, odhadnúť obvyklú cenu a porovnať ju s vašimi predstavami. Ak cena nezodpovedá trhovej cene, maklér vás na túto skutočnosť upozorní. Pokiaľ sa váš názor diametrálne od obvyklej ceny odlišuje, skúsený maklér nehnuteľnosť do ponuky nemusí prijať. Zaradením predraženej nehnuteľnosti do ponuky každý obchodník spochybňuje svoju profesionalitu, pričom nie je schopný garantovať úspešnosť zamýšľaného obchodu. Záujemcovia o kúpu alebo nájom nehnuteľností majú totiž v danom čase výborný prehľad o ponúkaných možnostiach na trhu, nie je možné očakávať, že kúpia čokoľvek. V závislosti na stanovenej cene vás maklér oboznámi o konkrétnych podmienkach spolupráce s realitnou kanceláriou, vyhotoví podrobnú dokumentáciu a vyžiada technické podklady (projektová dokumentácia a pod.) a doklady dokazujúce vzťah ponúkajúceho k nehnuteľnosti, ako sú list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, prípadne doklad o nadobudnutí vlastníctva. Uzatvorenie zmluvy s realitnou kanceláriou Spolupráca s realitnou kanceláriou je založená na zmluvnom základe. Najčastejšia je forma sprostredkovateľskej zmluvy. Pri občianskoprávnych vzťahoch sa riadi podľa §774 a nasl. Občianskeho zákonníka, pri obchodnoprávnych vzťahoch podľa §642 a nasl. Obchodného zákonníka. Základným obsahom sprostredkovateľskej zmluvy sú:

• - definícia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania,
• - cenové podmienky,
• - výška odmeny a jej splatnosť,
• - platnosť zmluvy.

Súčasťou zmluvy by mala dohoda zmluvných strán o určení pôsobnosti sprostredkovateľa, t.j. či sprostredkovateľ zastupuje klienta výhradne (exkluzívne) alebo nie. Výhradný spôsob zastupovania predstavuje pre klienta najkomfortnejšiu cestu ako zrealizovať obchod. Sprostredkovateľ preberá na seba všetky obchodno-administratívne a právne činnosti, pripraví vhodnú obchodnú stratégiu a samozrejme o priebehu pravidelne informuje klienta. Dokonalý prehľad oboch strán tak napomáha pri komunikácii partnerov a je základom pre operatívne odstránenie nedostatkov pri obchodovaní nehnuteľnosti. Ak sa klient rozhodne spolupracovať s väčším počtom sprostredkovateľov, uzatvára nevýhradnú zmluvu. Predaj alebo prenájom nehnuteľnosti cez neexkluzívnu formu sprostredkovania je však pre vlastníka neprehľadný a teda komplikovanejší. Maklér s ohľadom na neistý výsledok svojho snaženia nevenuje obchodu náležitú pozornosť, navyše je pravdepodobné, že sprostredkovatelia budú nehnuteľnosť ponúkať za rozdielnu cenu, ako ju stanovil vlastník. Vlastník tak bude potenciálnym záujemcom považovaný za nespoľahlivého partnera a nehnuteľnosť sa tým stáva obtiažnejšie obchodovateľnou. Ďalším dôležitým ustanovením sprostredkovateľskej zmluvy je vymedzenie práv a povinností realitnej kancelárie, ako napríklad režim prijímania zálohy na kúpnu cenu, používanie zverených dokumentov, ochranná lehota pre vyplatenie provízie alebo získavanie dokumentov potrebných k realizácii obchodu (územnoplánovacia informácia, výpisy z katastra, znalecké posudky a podobne).

Obvyklé výšky sprostredkovateľských provízií Výška provízie za služby realitnej kancelárie je výsledkom dohody zmluvných strán. Jej stanovenie je závislé na rozsahu činností, aké kancelária klientovi v danom obchodnom vzťahu poskytuje. Každý maklér má odmeny stanovené individuálne. Ak predávate nehnuteľnosť, je pravdepodobné, že s rovnakou výškou provízie sa u dvoch sprostredkovateľov stretnete ojedinele. Rozdiely nie sú však výrazné, dôležitejšia je kvalita poskytovanej služby. V prípade predaja nehnuteľnosti sa výška odmeny pohybuje štandardne v rozpätí od 1,5% do 7% z celkovej kúpnej ceny. Vyššia cena znamená nižšie percentá a opačne. Určujúcim faktorom v stanovení sumy je rozsah poskytovaných služieb. Maklér Vám môže ponúknuť jednoduché sprostredkovanie, avšak skutoční odborníci poskytujú obvykle komplexný servis so všetkými náležitosťami, najmä ako je príprava technických podkladov k predaju, hypotekárne poradenstvo, tvorba zmluvných vzťahov, vklad do katastra a ďalšie. Pri nájme prenajímateľ zaplatí obvykle odmenu vo výške jedno- až trojmesačného nájomného. Významnú úlohu v určení konkrétnej sumy zohráva fakt, na akú dlhú dobu sprostredkovateľ obstaral prenajímateľovi nájomcu. Odmena je vyššia v prípade dlhodobého nájmu, napr. na tri, päť alebo viac rokov. Ak sa obrátite na realitnú kanceláriu ako záujemca o nájom nehnuteľnosti, RK môže od vás požadovať províziu vo výške jedného mesačného nájmu. Základom pre výpočet provízie je nájom všetkých priestorov a plôch, ktoré si nájomca prenajal, teda okrem nájmu bytu, domu alebo nebytových priestorov aj za nájom parkovacích stojísk, garáží, skladov a iných priestorov dohodnutých zmluvou. Sprostredkovateľská odmena zvyčajne zahŕňa všetky náklady vynaložené sprostredkovateľom pri realizácii obchodu (inzercia, právne služby a pod.). Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť, že klient uhradí sprostredkovateľovi i v prípade neúspešnej spolupráce vynaložené náklady spojené s plnením sprostredkovania alebo ich časť. Splatnosť sprostredkovateľskej odmeny je obvykle naviazaná na zaplatenie ceny sprostredkovaným záujemcom. Rozhodnutie spolupracovať s realitnými profesionálmi je určite najlepšou cestou ako sa ochrániť voči potenciálnym rizikám.